Час до часу сільгосппідприємства та великі агрохолдинги переукладають або заключають нові договори оренди з власниками земельних паїв. Як правильно це зробити й на які ключові моменти слід звернути увагу?
— Договір обов’язково має бути укладений у письмовій формі, — радить юрист з нерухомості та земельних питань Віктор Кобилянський. — Законом передбачено мінімальний термін його дії: для сільськогосподарських земель — сім років, а для меліорованих — 10. Загалом дозволяється укладати договір не більше ніж на 50 років. Але я б радив власникам земельних паїв оформлювати його на якомога менший термін. Бо невідомо, як змінюватимуться ринкові умови. І буде прикро, якщо, скажімо, через 10 років орендна плата за землю зросте в два-три рази, а орендодавець отримуватиме тільки ту, що записана в договорі.
Зазвичай основний розрахунок за пай проводиться в грошовій формі. Для оренди приватних земель допускається натуральна оплата. Хоч більшість сільгоспвиробників, особливо великі підприємства, вже відмовилися від такої форми оплати. Для приватних наділів обмежень у розмірах орендної плати немає. Але бажано при укладанні договору орієнтуватися на нормативну грошову оцінку. Щоб не прогадати, треба відстежувати ринкову ситуацію та розмір оренди, який застосовують в інших договорах того чи іншого регіону. Якщо власника паю не влаштовує розмір плати, яку пропонує орендар, то він може не укладати договір або не продовжувати його.
— Які пункти в договорі обов’язково мають бути прописані?
— Кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки. А також — дата укладення та строк дії договору, розмір орендної плати із зазначенням індексації, способу та умов розрахунків, відповідальності за її несплату. За згодою сторін можуть зазначатися й інші умови.
— Чи може власник паю розірвати договір раніше передбаченого в ньому терміну?
— Для цього мають бути вагомі підстави, як-от невиплата орендної плати, використання землі не за цільовим призначенням, передача в суборенду без дозволу власника паю. Утім, у договорі можна передбачити й дострокове розірвання в односторонньому порядку. Наприклад, сільгосппідприємство хоче взяти в оренду земельну ділянку на сім років. А власник бажає лише на три, бо опісля планує її продати. У такому випадку в договорі обов’язково прописується термін оренди сім років, але із зазначенням, що через три роки орендодавець має право відмовитися від договору.
— А на кого покладено обов’язок сплати земельного податку за здану в оренду ділянку?
— За загальним правилом податок платить власник. Це стосується і земельного податку, і мінімального податкового зобов’язання. Але якщо передається земельна ділянка в оренду платнику єдиного податку 4-ї групи (а більшість сільгоспвиробників саме такі платники), то в цьому випадку власник земельної ділянки звільняється від сплати земельного податку. Його взагалі ніхто не платить. Орендар сплачує тільки єдиний податок.
— На яких саме аспектах договору найчастіше спекулюють орендарі?
— Деякі намагаються зробити так, щоб договір поновлювався автоматично і, як кажуть, безконечно. Закон ніби цього не забороняє. Але ж часто буває, що власник паю після закінчення терміну оренди хоче передати земельну ділянку іншому сільгоспвиробнику. І мало хто знає, що він має право відмовитися від такого автоматичного поновлення. Просто заздалегідь треба подати відповідну заяву державному реєстратору.
