В Україні запрацював механізм реєстрації спеціальних майнових прав на майбутні об’єкти нерухомості. Це стало можливим завдяки закону “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”. Подробиці дізнаємося в Олексія Дороганя, виконавчого директора експертно-аналітичного центру BRDO, який брав участь у його розробці.
— Спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва або майбутній об’єкт нерухомості — це різновид майнового права, — зазначає Олексій Дорогань. — Цей “перехідний елемент” дає змогу зафіксувати факт належності об’єкта фізичній або юридичній особі, надає їм можливість розпоряджатися цим об’єктом навіть на початкових етапах будівництва.
Право власності на об’єкт незавершеного будівництва й раніше можна було зареєструвати, а от окремо на конкретну квартиру з певними характеристиками в недобудові — ні. Спеціальні майнові права власне гарантують покупцеві, що він отримає нерухомість з саме такими параметрами, які від початку були зафіксовані в договорі. А у разі зупинки будівництва покупець має право вимагати його завершення.
— Як зареєструвати спеціальні майнові права?
— Первинна реєстрація, наприклад, багатоквартирних будинків, здійснюється у два способи: або державним реєстратором на підставі заяви про державну реєстрацію, поданої в електронній формі, або автоматично програмними засобами ведення Державного реєстру прав на підставі заяви про державну реєстрацію спеціального майнового права. Заява подається одразу на всі майбутні об’єкти нерухомості (наприклад, квартири та окремі приміщення), що є складовими частинами багатоквартирного будинку, та обов’язково — на обтяження гарантійної частки.
— Що таке обтяження гарантійної частки?
— Поясню на прикладі багатоквартирного будинку: певну кількість квартир у ньому — гарантійну частку — забудовник не зможе продати доти, доки не добудує весь будинок. Якщо будинок лишиться недобудованим, зокрема внаслідок банкрутства, фінансової неспроможності замовника чи девелопера будівництва, продати ці квартири та на отримані кошти добудувати будинок зможуть інші особи.
— Чому важливо, що в нашій країні врешті запрацював механізм реєстрації спеціальних майнових прав?
— Це захист від шахрайських схем на ринку нерухомості та гарантування прав на майбутні, вже оплачені, квартири. Україна має негативний досвід невиконання зобов’язань перед покупцями, неузгоджені зміни технічних параметрів квартир, подвійні продажі — таке траплялося неодноразово. Унаслідок афери з “Еліта-центром”, маніпуляцій “Аркади”, банкрутства корпорації “Укрбуд” постраждали десятки тисяч покупців об’єктів нерухомості. Запровадження спеціальних майнових прав на подільні та неподільні об’єкти незавершеного будівництва стане ефективним запобіжником реалізації шахрайських схем та маніпуляцій.
Спеціальні майнові права зможуть використовуватись банками й при наданні іпотечних кредитів. Це створить підґрунтя для розвитку доступного житлового кредитування в Україні.
І ще. Радив би покупцям майбутньої нерухомості в новобудовах, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано після 10 жовтня 2023 року (відколи закон вступив у дію), ретельно звертати увагу на наявність реєстрації спеціальних майнових прав. Адже відповідно до закону, правочин щодо придбання квартири, щодо якої не зареєстровано спеціальні майнові права, нікчемний.
