Від початку повномасштабного вторгнення попит на квартири істотно знизився. За даними забудовників, нині він становить 10 — 30% довоєнних показників. І це не дивно: війна змушує людей серйозніше ставитися до таких масштабних капіталовкладень, як придбання житла.
Однак, попри зменшення попиту, ціни на нерухомість зростають — як на первинному, так і на вторинному ринку. Для прикладу, за рік в новобудовах Києва квартири подорожчали на 34%, на вторинному ринку — на 17%.
То чим зумовлене зростання цін на нерухомість? Про це — у розмові з кандидатом економічних наук Олександром Хмелевським та головою Асоціації західноукраїнських забудовників Юрієм Мартинюком.
— Скільки орієнтовно коштує квадратний метр житла у новобудовах та на вторинному ринку?
● О. Хмелевський:
— Перш за все варто зазначити, що на ринку пропонують житло класу “економ”, “бізнес” та “преміум”. Залежно від класу, ціни на житло дуже різняться. Великий вплив на ціну має також район розташування. Наприклад, у Києві квадратний метр житла на первинному ринку коштує в середньому 47 тисяч гривень, у Львові — 48 тисяч гривень.
На вторинному ринку вартість квадратного метра житла у Києві становить 53,2 тисячі гривень, у Львові також близько 53 тисяч гривень. Проте якщо на первинному ринку забудовники продають нерухомість, як правило, за твердою ціною, то на вторинному — реальна ціна угод може істотно відрізнятися від цін в оголошеннях. У багатьох випадках під час торгу покупцям вдається знизити ціну на 10 — 15%.
Значний попит нерухомість має на Заході України — багато людей зі Сходу та Півдня шукають безпечніше житло у Львові, Ужгороді, Івано-Франківську та інших містах. У Києві попит на житло хоч і зріс, але залишається на рівні 25 — 30% довоєнного. На Сході та Півдні ціни фактично не змінилися. У Херсонській області, яка постійно перебуває під обстрілами, ціни цього року навіть знизилися на 25%.
— Які основні чинники подорожчання нерухомості?
● О. Хмелевський:
— Після різкого зниження попиту на житло на початку війни ціни протягом 2022 — 2023 років стали зростати у Західній та Центральній Україні. Причинами відновлення ринку нерухомості були перемоги України на фронті, очікування на швидке завершення війни, переселення людей зі Сходу та Півдня на Захід і в Центр.
На зростання цін вплинула девальвація гривні. Крім того, подорожчали будівельні матеріали. Для прикладу, лише за перше півріччя 2023 року бетон подорожчав на 6 — 10%, скло — на 46 — 53%, паливно-мастильні матеріали — на 15 — 20%. За даними Всеукраїнської спілки виробників, унаслідок бойових дій знищено майже півтори тисячі компаній, які випускали будматеріали. Зокрема, зруйновано тисячу малих підприємств, 300 середніх та 70 великих. Серед втрачених великих компаній — Лисичанський склозавод.
● Ю. Мартинюк:
— Так, собівартість будівництва різко зросла. Адже після повномасштабного вторгнення забудовники втратили багато логістичних ланцюжків постачання будматеріалів. Довелося укладати нові контракти з постачальниками і за новим курсом валют, оскільки більшість матеріалів ми імпортуємо з-за кордону. Затримки у постачанні матеріалів через зміну логістичних маршрутів, безперечно, також вплинули на собівартість житла.
Крім того, приблизно на третину зросла оплата праці людей на будівельних майданчиках. Нині маємо дефіцит робочих рук, оскільки багато чоловіків мобілізовано чи перебуває за кордоном. А ще взнаки далася правова невизначеність у сфері містобудування. Через повномасштабну війну реформа містобудування “зависла”, і галузь опинилася у правовому вакуумі. Як наслідок, забудовники не могли проектувати нові об’єкти.
— Чого на ринку нерухомості чекати далі?
● О. Хмелевський:
— Взимку активність на ринку нерухомості знизиться. Можливе збільшення кількості ворожих обстрілів та припинення подачі електроенергії. Тому багато покупців відкладе купівлю житла до весни. Навесні через збільшення попиту ціни знову підуть догори.
На вартість житла істотно впливатиме і курс гривні. Оскільки Нацбанк перейшов до керованого валютного курсу, а обсяг іноземних кредитів наступного року скоротиться, очікуємо знецінення гривні, що пришвидшить інфляцію та призведе до зростання цін на нерухомість. Житло і далі дорожчатиме через зростання вартості будматеріалів та підвищення зарплат.
Що ж до ситуації на ринку нерухомості після війни, то тут усе залежатиме від стану економіки України. Якщо відновлення економіки відбуватиметься швидко, то швидко зростатимуть і ціни на нерухомість. Якщо ж відновлення буде тривалим, то й ціни зростатимуть повільно.
● Ю. Мартинюк:
— Через зниження попиту на житло у східному регіоні ціни у західних областях, зокрема Львівській, Івано-Франківській, Тернопільській, Закарпатській, стали, так би мовити, перегрітими. Це тимчасове явище. Ціни мали б стабілізуватися після закінчення війни.
