Як свідчить практика, купувати нерухомість на вторинному ринку значно безпечніше, ніж у процесі її будівництва. Але від ризиків і це не страхує, адже кожне помешкання має свою історію, інколи й купу неприємних сюрпризів. Тому не слід поспішати підписувати угоду. Якщо діяти необдумано, то можна придбати проблемне житло, а в окремих випадках навіть залишитися і без грошей, і без даху над головою. То як же правильно купувати квартиру, щоб не потрапити в халепу?
— Купівля-продаж квартири, право власності на яку вже зареєстроване, відбувається через укладення нотаріально посвідченого договору, — коментує юрист Віктор Кобилянський. — Попри те, що нотаріус перевіряє всі правовстановлювальні документи, особу власника, який продає помешкання, чи його представника, а також цілу низку реєстрів, зокрема й щодо відсутності обтяжень, арештів, заборон на відчуження або інших обмежень, це не означає, що квартира не проблемна. Адже є ряд нюансів, на які нотаріус може просто не звернути увагу, позаяк це не потрібно для укладення договору. Тому майбутньому покупцеві варто ще й самостійно перевірити житло перед придбанням.
— На що слід звернути особливу увагу?
— Насамперед потрібно переконатися, що дійсно маєте справу з власником квартири. Варто перевірити оригінали документів, що підтверджують його право власності на помешкання, а саме: договір купівлі-продажу, свідоцтво про право на спадщину тощо (щоб убезпечити себе, можна замовити онлайн довідку з Держреєстру прав на нерухомість. До цього реєстру вносять записи з 2013 року. Якщо квартира перейшла у власність до 2013 року, довідку можна отримати в БТI. — Авт.).
Також слід порівняти реальне планування квартири з технічним паспортом і з’ясувати, чи не було самовільної реконструкції. Якщо було проведено якесь перепланування, то треба пересвідчитися, чи зроблено це без порушення законодавства. І найголовніше (чого, на жаль, покупці часто не роблять) — перевірити історію квартири. Якщо вона часто продавалася, то це може свідчити, що є якась проблема. Не виключено, що нею заволоділи шахрайським методом, а тепер хочуть заплутати сліди, перепродуючи по декілька разів.
Найприскіпливіше треба перевіряти документи, якщо квартира отримана у спадщину, бо за цим зазвичай ховається дуже багато проблем. Наприклад, батькову квартиру прийняли у спадщину двоє із трьох дітей. А через деякий час третій може заявити, що не спілкувався з батьком, не знав про його смерть і починає оформлювати через суд спадкові права. У такому випадку не виключено, що вимоги можуть бути пред’явлені й до нового власника квартири. Ризиковим вважається і придбання житла, яке було відчужене у боржників. Зазвичай такі квартири переоформляють на себе і реалізовують банки або колектори. Але боржник, у якого відібрали квартиру, може оскаржити це рішення.
— Доволі часто буває, що людина купила квартиру, а потім з’ясовується, що за нею тягнуться чималі борги за комунальні послуги. Як цьому запобігти?
— З юридичної точки зору за борги відповідає попередній власник. Але постачальники комунальних послуг вважають інакше — хто у квартирі живе, той мусить погасити заборгованість за спожиті газ, електроенергію, тепло- та водопостачання, бо інакше ці послуги можуть відключити. Тому потрібно обов’язково зафіксувати показники лічильників на день придбання помешкання відповідним актом, який мають підписати покупець і продавець. У договорі купівлі-продажу необхідно прописати відповідальність продавця за борги з комунальних послуг, а також покласти на нього обов’язок відшкодувати збитки, які буде завдано покупцю через те, що попередній власник невчасно розрахувався за комуналку.
— Чи варто покупцеві давати завдаток, коли він купує нерухомість?
— Завдаток має функцію двостороннього забезпечення виконання угоди. Наприклад, покупець дав продавцеві 1000 доларів завдатку, а потім відмовляється підписувати договір. Тоді ці кошти залишаються продавцеві. Але якщо продавець передумав реалізовувати квартиру, то він повинен повернути покупцеві цю суму в подвійному розмірі. І це спонукає сторони до виконання основного зобов’язання. Завдаток дається, коли сторони підписали попередню угоду, й оформляється окремим договором або пунктом у загальному договорі.
— На які ще підводні камені найчастіше наражаються покупці житлової нерухомості?
— В основному вони пов’язані з шахрайством. Тому при придбанні нерухомості я радив би звертати увагу на певні маркери. Наприклад, продавець пропонує підписати договір купівлі-продажу тільки у “свого нотаріуса”. Не виключено, що цей фахівець буде діяти в інтересах продавця. Покупця повинна також насторожити ціна нерухомості, якщо вона значно нижча від ринкової. Зазвичай таку називають аферисти, пояснюючи, що їм терміново потрібні гроші на лікування за кордоном, чи вигадуючи іншу легенду. Не треба нікому довіряти на слово.
