З 1 липня скасовується мораторій на продаж аграрної землі, який діяв в Україні майже 30 років. Близько 7 мільйонів власників земельних паїв матимуть право вільно розпоряджатися своїми ділянками — зокрема, зможуть їх продати. Влада сподівається, що земельна реформа збільшить ВВП України найближчими роками на 1,5 — 2%. Тож яку землю можна буде продати і придбати? У яких обсягах? Чи можна буде купувати землю в розстрочку? Про це та інше — у нашому тексті.
До розмови запрошуємо Елліну Юрченко, координаторку земельного комітету Асоціації “Український клуб аграрного бізнесу”, Олега Нів’євського, експерта із земельних питань, професора Київської школи економіки, та Андрія Мартина, старшого проектного менеджера із земельної реформи Офісу реформ Кабміну.
НЕ БІЛЬШЕ ЯК 100 ГЕКТАРІВ В ОДНІ РУКИ
— Яку землю можна продавати і купувати?
О. Нів’євський:
— Скасовується мораторій на купівлю-продаж приватних паїв, а це приблизно 28 мільйонів гектарів.
А. Мартин:
— З 1 липня українські громадяни вже не будуть обмежені у праві розпоряджатися своїми ділянками і при бажанні можуть їх продати або, приміром, взяти під заставу земельної ділянки кредит. Залишаються обмеженими в ринковому обігу лише сільськогосподарські землі державної та комунальної власності: їх не можна продавати, проте можна, як і тепер, передавати в оренду або роздавати у порядку безоплатної приватизації.
— Скільки землі можна купити?
А. Мартин:
— До 2024 року покупцями зможуть бути лише фізичні особи — громадяни України. Діятиме доволі жорстке обмеження — одна особа не може прямо чи опосередковано володіти більш ніж 100 гектарами сільськогосподарських земель.
Е. Юрченко:
— Наприклад, якщо у фізичної особи вже є у власності 50 га землі, то вона зможе купити не більше як 50 га. Нагадаю, закон забороняє продавати землю, що розташована ближче ніж 50 км до держкордону. А також — продавати землю росіянам та представникам терористів, компаніям-офшорам.
— А яких змін чекати після 2024 року?
А. Мартин:
— На ринок будуть допущені юридичні особи, проте лише з українськими учасниками — без іноземців. Щобільше, якщо в української компанії у власності будуть сільськогосподарські землі, купувати частки в її (компанії. — Авт.) капіталі іноземцям буде категорично заборонено. Із 2024 року також мають істотно зрости норми концентрації земель в одних руках — аж до 10 тисяч га.
— Тобто страхи, що українську землю скуплять іноземці, безпідставні?
Е. Юрченко:
— Так. Іноземці можуть хіба успадкувати землю, але впродовж року повинні відчужити її, тобто продати.
— Хто матиме першочергове право придбати земельні ділянки?
А. Мартин:
— Якщо в межах земельної ділянки містяться корисні копалини, що мають видобуватися відкритим способом, то при продажу власником такої земельної ділянки переважне право на її придбання матиме особа, що має спеціальний дозвіл на користування надрами. Якщо земельна ділянка перебуває в оренді, то переважне право на її придбання також матиме орендар. За спеціальною процедурою ці особи будуть повідомлені нотаріусом про продаж ділянки і, за бажання, їм буде надана можливість придбати ділянку першими за ціною, яку назвав продавець.
— А якщо власник земельної ділянки захоче продати її іншій особі, а не орендареві?
Е. Юрченко:
— Коли, приміром, продавець і покупець землі не домовилися про ціну, і орендар відмовився купувати земельну ділянку, то власник може продати її іншій фізичній особі. Але потрібно розуміти, що договір оренди з попереднім орендарем діятиме до закінчення його строку, і новий власник не зможе користуватися цією землею до того моменту. Понад 60% української землі наразі перебуває в оренді. Більшість договорів — довгострокові, на 20 — 50 років. Законодавство захистило орендарів, щоб ніхто не “розтягнув” їхній земельний банк.
— Чи зможуть фермери придбати землю у розстрочку?
А. Мартин:
— Під час продажу приватних земельних ділянок питання розстрочки — це справа домовленості між продавцем та покупцем. Проте ця опція на практиці використовується доволі зрідка, оскільки продавець зазвичай хоче отримати всю суму одразу.
Водночас розстрочка можлива при продажу фермерам земельних ділянок державної та комунальної власності, які перебували в їх постійному користуванні. Фермери зможуть придбати використовувані земельні ділянки порівняно недорого — за нормативною грошовою оцінкою при можливій розстрочці до 10 років.
Е. Юрченко:
— Передбачено, що банки кредитуватимуть невеликих агровиробників. Парламент ухвалив законопроект, який передбачає дешеві позики для фермерів, що мають у користуванні до 500 га землі. Тож землю можна буде придбати і в розстрочку. Право власності на земельну ділянку переходитиме до покупця після внесення першого платежу.
Парламент ухвалив законопроект, який передбачає дешеві позики для фермерів, що мають у користуванні до 500 га землі.
Якщо особа взяла банківський кредит на купівлю землі й не повертає його, але надала в заставу земельну ділянку, то банк може стягнути заставу, набути її у власність, але протягом двох років повинен її відчужити.
АБО ЧЕРЕЗ НОТАРІУСА, АБО ЧЕРЕЗ ЕЛЕКТРОННІ АУКЦІОНИ
— Як відбуватиметься продаж землі?
Е. Юрченко:
— Продаж приватних земель — переважно через нотаріуса. Власник землі домовлятиметься із покупцем про ціну та складатиме угоду в нотаріуса. Купівля-продаж на ринку землі відбуватиметься тільки в безготівковій формі.
А. Мартин:
— Електронні земельні торги обов’язкові лише при продажу або передачі в оренду земельних ділянок державної та комунальної власності.
— Як перевірятимуть тих, хто купуватиме земельні ділянки?
А. Мартин:
— Перевірку дотримання встановлених законом обмежень для покупців земельних ділянок здійснюватиме нотаріус у спеціальному порядку, що нещодавно схвалив Кабмін. Для цього використовуватиме відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру, Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань.
Перевірка, зокрема, включатиме: встановлення особи набувача земельної ділянки сільськогосподарського призначення; встановлення кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи; перевірку застосування спеціальних економічних та інших обмежувальних заходів (санкцій); перевірку віднесення набувача до переліку осіб, пов’язаних з провадженням терористичної діяльності. Також покупця перевірятимуть на предмет можливості придбання ним землі в певних розмірах. Якщо за результатами перевірки буде виявлено невідповідність таким вимогам — нотаріус відмовлятиме у посвідченні угоди.
Е. Юрченко:
— Зауважу, що джерела походження коштів для купівлі земельної ділянки повинні бути документально підтверджені.
— Які поради можна дати власникам земельних паїв у зв’язку з відкриттям ринку землі?
Е. Юрченко:
— Якщо громадянин захоче скористатися своїм правом продати земельний пай, але у нього не зареєстроване право власності на землю, то зробити це буде неможливо. Обов’язково треба внести відомості про ділянку до земельного кадастру, замовивши відповідну землевпорядну документацію. Потім відомості про права на неї треба зареєструвати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, звернувшись до державного реєстратора прав у ЦНАП або до нотаріуса (за різними даними, 20% пайових земельних ділянок ще не зареєстровані у Державному земельному кадастрі. — Авт.).
Нагадаю, законодавство передбачає, що до 1 січня 2025 року всі власники земельних паїв повинні оформити на них право власності, інакше землю передадуть у комунальну власність.
ВІД 1000 ДОЛАРІВ ЗА ГЕКТАР
— За якою ціною на першому етапі продаватимуть землю?
Е. Юрченко:
— До 1 січня 2030 року ціна земельної ділянки не може бути меншою за її нормативну грошову оцінку (у середньому це 27 500 грн за гектар, або приблизно $1000. — Авт.), яка зазначена у земельному кадастрі.
А. Мартин:
— Найнижча ціна на півночі та півдні країни, де умови для ведення сільськогосподарського виробництва порівняно гірші, — тут вона варіюється від 800 до 1500 доларів США за гектар. У центральній частині України, де умови ведення агробізнесу найкращі, ціна може варіюватися від 1300 до 2500 доларів США за гектар. Проте слід пам’ятати, що ціна залежатиме від багатьох факторів.
О. Нів’євський:
— Юридичні особи будуть допущені до ринку аж із 2024 року. А отже, й попит на землю у перші роки очікується обмежений. Як результат — вартість землі не буде високою.
— Чи зростатиме ціна на землю з часом?
Е. Юрченко:
— З 2024 року вартість землі може збільшитися на 30 — 40%.
— Чи буде багато охочих продати свої паї після запровадження ринку землі?
А. Мартин:
— За моїм прогнозом, ринок розвиватиметься доволі повільно. Наразі, відповідно до різних соціологічних опитувань, можливість продажу ділянки розглядають не більш як 10% нинішніх власників. Це, передусім, діти та онуки колишніх працівників колгоспів, що отримали ділянки у спадщину, проте самі вже давно виїхали із сільської місцевості, не планують повертатися до села та не мають жодної потреби у володінні ділянкою.
О. Нів’євський:
— Загалом українці не поспішатимуть прощатися зі своєю землею. Бо орендна плата — непоганий пасивний дохід. У середньому по країні вона становить 125 доларів за га.
— На скільки може зрости ВВП завдяки відкриттю ринку землі?
О. Нів’євський:
— За нашими підрахунками, матимемо приблизно $2 млрд додаткового ВВП. Найперше за рахунок того, що землі переходитимуть до ефективнішого власника. Плюс надходитимуть інвестиції у землю.
Якщо вартість землі зростатиме, то й громади, на території яких ця земля знаходиться, можуть отримати кращі ресурси, більше податків. Тому що вартість землі є базою оподаткування для земельного податку, для єдиного податку IV групи, податку на доходи фізичних осіб з оренди земельних ділянок. Тобто громади краще розвиватимуться.
Дякуємо, що прочитали цей текст у газеті Експрес. У нас — тільки оригінальні тексти.
Читайте також про те, як Донбас став зоною екологічного лиха
