Зокрема, знижено загальний збір для власників квартир та будинків, які здають нерухомість звичайним фізичним особам, та подовжено терміни з його сплати.
— До 23 жовтня власник, який здавав житло або нежитлове приміщення фізичній особі, сплачував 18% ПДФО і 5% військового збору, тобто 23% суми орендної плати, — пояснює адвокат Дмитро Ткаченко. — Законом №4903-IX, який був ухвалений у червні цього року, змінено підпункт 170.1.5 Податкового кодексу. Тепер дохід від оренди житлової нерухомості оподатковується ПДФО за ставкою 5%. Військовий збір залишився на рівні 5%. Тож разом виходить 10%. Наприклад: якщо ви здавали нерухомість в оренду за 15 000 гривень на місяць, то раніше мали заплатити 3450 гривень податку, а тепер — 1500 гривень. За рік це 18 000 гривень замість 41 400.
— Як і коли орендодавець має сплатити податок?
— Раніше орендодавець мав сплатити податок протягом 40 днів після закінчення кожного кварталу. Тепер обов’язок річний: до 1 травня наступного року орендодавець подає річну декларацію про майновий стан і доходи та до 1 серпня сплачує ПДФО і військовий збір самостійно. Отже, за 2026 рік декларацію слід подати до 1 травня 2027-го, а податок сплатити до 1 серпня. Важливо: дохід, отриманий до 23 жовтня, очевидно, оподатковуватимуть ще за старою ставкою. Окремих перехідних положень закон не містить, тому орендодавцям варто стежити за роз’ясненнями Державної податкової служби. Якщо орендар є підприємством або ФОП, правила інші. Він сам (як податковий агент) перераховує до бюджету суму податку з оренди, яку сплачує орендодавцю. Ще одна новація: нотаріус, який посвідчує договір оренди, тепер зобов’язаний повідомляти про нього податкову.
— Чи передбачено в нас якусь відповідальність за те, що власник здає квартиру в оренду неофіційно, тобто без укладення договору оренди?
— Окремого штрафу саме за відсутність письмового договору немає. Цивільний кодекс вимагає укладати договір найму житла письмово (стаття 811 Цивільного кодексу), але за порушення цієї вимоги договір не стає недійсним. Просто сторонам потім важче довести його умови у спорі. Відповідальність настає за несплату податків. Обов’язок задекларувати дохід існує незалежно від того, чи є письмовий договір і чи посвідчений він нотаріально. У разі ігнорування цього обов’язку можливі певні наслідки. Штраф за неподання декларації — 340 гривень, а за повторне порушення протягом року — 1020 гривень. Якщо податкова сама виявить недоплату, доведеться сплатити податок, штраф і пеню. У разі умисного ухилення від сплати податку у значних розмірах можлива кримінальна відповідальність.
— Як вважаєте, чи зниження податків спонукатиме орендодавців укладати офіційні договори з орендарями?
— Частково так. Різниця між 23% і 10% істотна, і для багатьох “вийти з тіні” тепер коштує прийнятно. Скасування щоквартальних платежів теж прибирає зайвий клопіт. Але сама ставка — не головне. Неофіційний ринок тримається передусім на тому, що ризик бути виявленим низький. Ситуація почне змінюватися, коли запрацює інша частина того самого закону: міжнародний автоматичний обмін інформацією про доходи через цифрові платформи. Оператори платформ, через які здають житло, мають звітувати податковій про продавців та їхні доходи. Поєднання низької ставки і прозорості ринку працює краще, ніж кожен із цих чинників окремо. Ще один аргумент для власника: письмовий договір захищає насамперед його самого. Він фіксує стан квартири, розмір застави, порядок оплати комуналки і підстави для виселення.
