Мільйони українців у час війни тимчасово виїхали за кордон. І напевно чи не кожен залишив у рідному місті або селі якусь нерухомість — квартиру, будинок. А тепер уявіть ситуацію: ви повертаєтеся додому, у своє помешкання, а там живуть інші... “власники”. Саме така історія сталася з 20-річною жителькою Дніпра.
Дівчина мала власну квартиру в одному зі спальних районів мегаполіса, де була зареєстрована від народження. Після одруження перебралася до чоловіка за кордон. У грудні 2017 року повернулася в Україну, щоб продати помешкання. Нічого не підозрюючи, відчинила двері власним ключем і ледь не знепритомніла. У коридорі та кімнатах було багато чужих речей. Згодом з’ясувалося, що тут живуть інші люди.
Новою власницею помешкання стала переселенка з Горлівки. Вона розповіла, що придбала квартиру пів місяця тому за привабливою ціною, яка була дещо нижчою за ринкову. Коли укладали договір купівлі-продажу, сумніватися в добросовісності попереднього власника не було жодних підстав. Тим паче що помешкання було внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Дніпрянка звернулася із заявою до поліції. Поки там порушували кримінальну справу, нові власники змінили замки на вхідних дверях і справжня власниця оселі не могла навіть зайти, щоб забрати свої речі. Під час слідства виявилося, що її квартиру за останні пів року продавали двічі. А перед цим у травні 2017 року пограбували. Злодії виламали вхідні двері й забрали деякі речі та документи, які підтверджують право власності на житло.
Схема відчуження нерухомості працювала таким чином. Спритники, дізнавшись, що в квартирі вже тривалий час ніхто не проживає, імітували пограбування. Їхньою метою було заволодіти свідоцтвом на право власності й технічним паспортом на квартиру. На свою біду, власниця чомусь залишила ці документи у помешканні. Маючи на руках потрібні папери, шахраї підробили паспорт на ім’я власниці й продали підставним особам квартиру 5 вересня 2017 року. А вже 29 листопада її придбала в них переселенка, яка там замешкала з вагітною донькою та неповнолітньою внучкою.
Доля кримінального провадження, яке розслідує поліція, досі не відома. Адже його немає в реєстрі досудових розслідувань. Жінка, яка від народження проживала в квартирі, звернулася до суду з позовом, у якому просила виселити з квартири теперішніх власників і повернути їй нерухоме майно, яке вибуло з її володіння внаслідок вчинення шахрайських дій шляхом викрадення документів та підробки паспорта.
Нова власниця помешкання категорично заперечувала такий позов і просила відмовити в його задоволенні. Аргументувала тим, що поліція не довела, що квартирою 20-річної дівчини заволоділи шахрайським способом. Утім знайшлися аргументи, які свідчили на користь первинної власниці житла. Приватний нотаріус, яка посвідчувала договір купівлі-продажу у вересні 2017 року, визнала, що в паспорті прізвище, ім’я та по батькові власниці квартири повністю збігаються з даними позивачки. От тільки на фотографії була інша особа. (До слова, позивачка зауважила, що в копії цього паспорта була відсутня фотокартка, яка повинна вклеюватись при досягненні 25-річного віку, а тому такий документ, на її думку, повинен вважатися недійсним. — Авт.). Крім того, згідно з висновком експерта, підпис у договорі купівлі-продажу квартири був виконаний не позивачкою, а іншою особою.
Чечелівський районний суд Дніпра визнав недійсним вчинення договору купівлі-продажу квартири, скасував рішення про державну реєстрацію прав та виселив з помешкання нову власницю з дочкою та внучками. Вони з таким рішенням не погодилися і спочатку подали апеляцію, а потім касаційну скаргу. Судова тяганина тривала сім років. І зрештою нещодавно Велика палата Верховного Суду остаточно вирішила повернути квартиру первинній власниці, незважаючи на добросовісність останнього покупця.
Звісно, дівчина могла б претендувати ще й на стягнення шкоди з особи, яка продала її квартиру за підробленими документами. Але це лише теоретично. Бо й досі не встановлено, хто саме приходив до нотаріуса з підробленим паспортом.
— Факти, коли шахраї за спиною власника, який перебуває за кордоном, тимчасово проживає в іншому місті або воює на передовій, переписують нерухомість — непоодинокі. Вони відстежують квартири, в яких протягом тривалого часу ніхто не проживає. З’ясовують анкетні дані власника, підробляють його паспорт, купити який на чорному ринку можна за ціною від 200 до 2000 доларів. Після цього займаються підробкою правовстановлювальних документів або можуть отримати їх дублікат, — розповідає адвокат з нерухомості Віктор Кобилянський. — Далі від імені власника квартири продають її на підставних осіб. А ті через деякий час реалізовують житло добросовісному покупцеві.
Є й інша схема, коли спритники підробляють фальшиву довіреність від імені власника на право розпоряджатися його нерухомістю. Для цього використовують так званих чорних нотаріусів. І на підставі цієї довіреності відчужуються квартири чи інше майно.
У зоні особливого ризику квартири, відомостей про які немає у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, який був запроваджений у 2013 році. В нього не внесено левову частку об’єктів нерухомості, які українці приватизували, купили, отримали у спадок чи в подарунок до цього часу. Тож, якщо в реєстрі нема даних про квартиру, то шахраям легше підробити документи.
— Доволі часто буває, що людина виїжджає за кордон або в інше місто й виписує довіреність на управління своєю власністю на когось з родичів чи знайомих, щоб вони могли, скажімо, здати квартиру в оренду, — додає адвокат Володимир Клим. — Але з’ясовується, що в цій довіреності не прописані конкретні дії повіреного. І він може робити з нерухомістю все, що завгодно — не тільки здати в оренду, а й продати, подарувати або ж отримати позичку в банку під заставу.
— Як можна цьому запобігти? Що порадите?
● В. Клим:
— Насамперед потрібно внести дані про квартиру до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно й регулярно моніторити його. Через застосунок “Дія” або нотаріуса можна подати заяву про заборону вчинення реєстраційних дій без особистої присутності власника. Якщо їдете за кордон, то не варто залишати знайомим чи родичам, у доброчесності яких не впевнені, технічний паспорт на квартиру, договори купівлі-продажу, спадщини, дарування та інші правовстановлювальні документи.
● В. Кобилянський:
— Укладати договір з охоронною фірмою досить дорого. Тому варто попросити родичів чи сусідів, щоб регулярно наглядали за житлом та інформували про появу в квартирі незнайомих осіб. Можна на вхідних дверях чи в самому помешканні встановити відеокамери віддаленого доступу, за якими з будь-якої точки планети можна спостерігати за своїм житлом онлайн. А на телефон бажано встановити сервіс моніторингу SMS-Маяк, який відстежує будь-які зміни, що відбуваються з квартирою або будинком у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
— А що робити, якщо квартира чи будинок таки потрапили до рук шахраїв?
● В. Кобилянський:
— Насамперед слід подати заяву в поліцію про вчинення шахрайства. Після відкриття правоохоронними органами кримінального провадження відразу потрібно звернутися до слідчого з клопотанням про накладення арешту на квартиру як предмет злочину, щоб її не продали ще декілька разів. Але не варто сподіватися, що поліція оперативно все зробить і вам поверне нерухомість. Такі справи зазвичай розслідуються досить довго й не завжди завершуються на користь потерпілого. Також слід звернутися до суду із заявою про повернення свого майна. Але позов слід подавати не до шахраїв, а до останнього покупця, тобто до того, хто на цей час володіє вашою квартирою.
● В. Клим:
— Порадив би тим, хто купує квартири, також бути обачними, щоб не придбати сумнівну нерухомість. Має насторожити, коли житло продають доволі дешево, пояснюючи, що терміново потрібні гроші на лікування чи виїжджають за кордон. У такому випадку варто звернутися до юриста, який зможе перевірити історію квартири й переконатися, що з нею не було вчинено шахрайських дій.
