Є чимало випадків, коли власник хоче продати, подарувати або здати в оренду квартиру чи будинок, оформити спадщину або іпотеку, однак не може цього зробити через помилки в Державному реєстрі прав на нерухоме майно. Як правильно їх виправити й скільки це коштує?
— У реєстрі нерухомості найчастіше трапляються технічні та граматичні помилки, які виникають при перенесенні даних з паперових носіїв або через людський фактор під час реєстрації. Вони не змінюють суті права власності, але під час проведення операцій з нерухомістю завдадуть чимало клопотів власникові. Скажімо, людина хоче продати квартиру чи оформити іпотеку, а нотаріус відмовляє, бо дані не збігаються з тими, що у реєстрі, — зауважує адвокатка Олеся Гродовська. — Найпоширеніші помилки — описки в прізвищі, імені та по батькові. Наприклад, замість “Ганна” написано “Анна” або замість “Іваненко” — “Іванчук”. Можуть бути неправильно зазначені серія чи номер паспорта, ідентифікаційного коду власника нерухомості, назва вулиці, номер будинку чи квартири. Також типові арифметичні помилки, коли неправильно вказані загальна або житлова площа об’єкта, розмір частки у праві спільної власності (приміром, 1/2 замість 1/3), містяться неточні дані про вартість нерухомості.
Характерні й помилки в описі об’єкта нерухомості, зокрема, коли вказано хибний кадастровий номер земельної ділянки, на якій він розташований. Або ж кількість кімнат чи поверхів не відповідають технічним характеристикам житла. Бувають випадки так званої подвійної реєстрації — це коли дані про один і той же об’єкт зазначені в двох і більше розділах реєстру. Інколи трапляються і юридичні помилки, коли в реєстр нерухомого майна замість власника випадково вносять дані про іншу людину. Або ж право власності було оформлене, але в електронний реєстр його не внесли.
— Чи складно виправити такі помилки?
— Найбільш безболісними вважаються технічні помилки, коли в паперових документах зазначено все правильно, а в комп’ютер ввели дані з одруком, граматичною опискою. Якщо державний реєстратор або нотаріус помітив це до того, як віддав власникові витяг з реєстру нерухомості, він виправить усе миттєво і безплатно. Та коли людина виявляє неточність уже вдома, то доведеться подавати офіційну заяву до державного реєстратора або приватного нотаріуса з вимогою виправити помилки. Її повинні розглянути в день подання.
— Але ж, мабуть, є випадки, коли простим виправленням не обійтися?
— Якщо під час перепланування або реконструкції квартири чи будинку збільшилася їхня площа, то потрібно провести нову технічну інвентаризацію. Ця процедура вимагає підтвердження нових характеристик майна. Бо знову ж таки — без оновлених даних власник не зможе ні продати об’єкт, ні офіційно здати його в оренду. А ще бувають ситуації, коли технічна неточність виникла з вини самого державного реєстратора. У такому разі доведеться звертатися до Міністерства юстиції або його територіального підрозділу. Якщо ж доступом до реєстру скористалася інша особа й внесла зміни неправомірно, то Мін’юст може скасувати запис і відновити правильні дані.
Додам, що найскладнішими вважаються так звані похідні помилки. Вони виникають тоді, коли ще в первинному документі була закладена неточність. Наприклад, орган приватизації неправильно зазначив площу квартири, а вже на підставі цього документа оформили свідоцтво про право власності. Для виправлення таких помилок спершу слід звернутися до установи, яка видала документ, або до її правонаступника. Лише після внесення змін у первинний акт можна буде подати заяву до реєстратора чи нотаріуса для коригування запису в державному реєстрі.
Бувають ситуації, коли на один будинок або квартиру помилково відкрили два різні розділи в реєстрі. Тоді “свіжіший” запис просто закривають, а всі актуальні дані переносять до першого основного розділу. Якщо неточність виникла з вини державного реєстратора, процедура для людини буде повністю безплатною. А якщо помилка була у поданих документах або людина надала неправильні відомості, то доведеться сплатити 130 гривень. Якщо ж помилку не вдається виправити через державного реєстратора чи нотаріуса або вона зачіпає інтереси сусідів, то доведеться звертатися до суду.
— А які ризики виникають, коли право власності на нерухомість зафіксоване лише у паперових архівах Бюро технічної інвентаризації й “невидиме” для сучасних електронних баз?
— Відсутність запису в електронному Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно створює високий ризик втрати права власності. Зокрема, можливі шахрайства, коли нечисті на руку ділки можуть підробити паперові документи й реєструвати майно на іншу особу. В умовах війни можуть виникати й інші ризики. Скажімо, під час обстрілів або пожеж архіви БТІ можуть бути знищені й тоді відновлювати право власності доведеться лише через суд. Зрештою без запису в реєстрі нерухомості людина не зможе швидко продати, подарувати або прийняти у спадщину будинок чи квартиру. А банки не приймуть таку нерухомість як заставу для іпотеки або кредиту, тож можливі проблеми з компенсацією за зруйноване житло. Тому для повноцінного захисту права власності на нерухомість, яка була зареєстрована до 2013 року, необхідно внести дані про неї до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, позаяк він став єдиною офіційною системою обліку, що замінила старі паперові архіви та реєстри БТІ.
