Зазвичай власники паїв самі не обробляють свою землю, а віддають її в оренду агрофірмам, підписуючи відповідні договори. А після цього можуть на багато років втратити контроль над своєю власністю і при цьому не отримувати належну орендну плату. Дехто намагається відстоювати свої права у суді, але не завжди добивається бажаного.
Нещодавно Пулинський райсуд Житомирської області ухвалив рішення щодо позову власника паю до ПП “Новозаводські аграрні інвестиції”. Чоловік уклав з агрофірмою договір оренди землі в грудні 2016 року. А через те, що не отримував орендну плату за останні три роки, вирішив розірвати його. Надіслав лист орендареві, але відповіді не отримав. Тож зрештою звернувся до суду. Справу вирішували у порядку спрощеного позовного провадження. Оскільки чоловік не надав доказів про те, що його земельні ділянки все ще перебувають в оренді агрофірми, з якою укладав договори, і доказів на підтвердження систематичної несплати коштів за оренду, суд відмовив у задоволенні його позову. Аналогічних спорів між власниками паїв і агрофірмами — сотні. То як не потрапити у таку ситуацію власникові паю? І що робити, коли вже виникли проблеми з орендою?
— Зазвичай власники земельних часток не мають юридичної освіти, але хочуть вигідно здати свої паї. А для цього слід звертати увагу на певні моменти при укладанні договору оренди, — зауважує адвокатка Діна Дрижакова. — Зрештою, у законі України “Про оренду землі” чітко визначені істотні умови договору, без погодження яких цей документ може бути визнаний неукладеним або ж його можна буде оскаржувати.
— Для аграрія важливо контролювати землю. Він посіяв, зібрав і заробив своїх умовно 500 доларів з гектара, — розповідає Олег Простибоженко, адвокат, кандидат юридичних наук, ініціатор освіторію “Землехаб”. — І цей гектар важливий для агровиробника й у наступному році. Оренда землі — це не оренда квартири. Хоча в декого саме таке уявлення створюється. От комусь щось не підходить, агрофірмі пишуть лист і землю мають одразу вивести з оренди. Це так не працює.
Фермер вкладає у землю добрива, впроваджує сівозміни і т. д. Тобто це передбачено на тривалий час. І згідно із законодавством, мінімальний строк оренди землі — 7 років. До речі, у Польщі орендують землю на сезон чи на два. Там довгострокової оренди взагалі майже немає. Це рідкість. Але польське агро — це тисячі фермерів у селах, які працюють на 10, 20 чи 30 гектарах. У них зовсім інша ситуація. В Україні ж договір не розривається просто так, лише за бажанням власника паю. На це мають бути підстави. Зрештою, у нас власники паїв не забирають землю, щоб обробити, а щоб віддати в оренду іншій агрофірмі або продати (річ у тім, що багато нотаріусів не хочуть оформляти договорів купівлі-продажу сільськогосподарських паїв, які орендуються, і радять власникам розривати договори).
— На що власникові паю слід звертати увагу при укладанні договору оренди землі, аби потім його не довелося розривати?
● Д. Дрижакова:
— По-перше, на розмір орендної плати. Це має бути чітко вказана сума або відсоток, наприклад, від нормативно-грошової оцінки землі. Звісно, для власника паю краще, якщо в договорі зазначена конкретна сума, ніж відсоток від нормативно-грошової оцінки землі. Тоді не доведеться звіряти, що ж насправді нараховано.
По-друге, потрібно зважати, чи прописана індексація орендної плати. Якщо вона не передбачена, то розмір оплати буде знецінюватися через інфляцію. Форма виплати теж важлива. Чи вона грошова, чи натуральна (зерном, послугами), чи змішана. Якщо йдеться про натуральну форму, то треба вимагати чіткого визначення еквівалентів. Наприклад, не менше однієї тонни пшениці певного класу за ціною від “X” суми в гривнях. По-третє, важливо визначити строк виплати. Тобто, має бути конкретна дата або період. Наприклад, до 31 грудня поточного року.
І ще власник паю, підписуючи документ, має звернути увагу на строк дії договору оренди (згідно із законодавством, мінімальний становить 7 років, а максимальний — 50). Цей строк починає відліковуватися з моменту державної реєстрації права оренди, а не з дня підписання документів. Дуже часто власники паїв не розуміють цього. Зазвичай орендарі реєструють право оренди не одразу після того як сторони поставили підпис у договорі, а відтягують цю процедуру. Треба теж дуже уважно читати пункти про поновлення договору оренди. Краще, щоб у документі не було формулювань про автоматичне його продовження без погодження сторін. Згідно з чинним законодавством, якщо власник паю скористався правом не продовжувати договір автоматично, то умови пролонгації мають бути чітко контрольованими.
Слід враховувати, що орендар має підтримувати наявний стан землі. Тому доречно в договір внести пункт про виплату компенсації у разі погіршення якості грунту, до прикладу, через вирощування соняшнику або ріпаку без сівозмін.
— А які ж можуть бути підстави для розірвання договору оренди землі?
● О. Простибоженко:
— Найбільш поширена — систематична несплата орендної плати. Верховний Суд розтлумачив, що навіть одна несплата — це вже істотне порушення. І договір за цих умов можна розірвати.
Між власниками паїв і орендарями часто виникають спори щодо того, як подовжувати договори оренди. Законодавство передбачає автоматичну пролонгацію договорів (йдеться про ті, що укладені після 16 липня 2020 року). Тобто, якщо документ містить умову про автоматичне поновлення після закінчення терміну, на який його укладено, то договір продовжується на такий самий строк на таких самих умовах. А от для припинення такого договору орендодавцю слід подати заяву до Центру надання адміністративних послуг (ЦНАП) про виключення з реєстру даних про оренду землі (відповідні зміни відображатимуться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно). Сторонам вже не треба вести листування. Щоправда чув, що в ЦНАПах іноді людям кажуть, що для внесення відповідних змін потрібні також зміни у договорі оренди землі, що насправді не так. Зрозуміло, що орендар цього не підпише. Та якщо б це від нього залежало, то автоматична пролонгація договору була б вічна.
До слова, якщо закінчився договір оренди, а орендар продовжує користуватися землею і платить за це власникові паю, а той отримує кошти без заперечень, це означає, що землевласник схвалює цю оренду. Тут йдеться про договір, укладений конклюдентними діями (конклюдентні дії — це поведінка особи, що виражає її волю встановити правовідносини). Були випадки, коли люди оспорювали в судах договори оренди землі, але через те, що отримували орендну плату, зрештою програли справи. Та слід врахувати, що у такому випадку власник паю не укладав цей самий договір на наступних 7 чи 10 років, а на невизначений строк. А відповідно до статті 763 Цивільного кодексу (“Строк договору найму”) договір оренди землі, укладений на невизначений строк, будь-яка сторона може розірвати, попередивши іншу письмово за 3 місяці.
